Immobilienpreise in Starnberg und am Starnberger See 2026

Was die amtlichen Zahlen sagen

Der Immobilienmarktbericht Bayern wertet die Kaufpreissammlungen aller bayerischen Gutachterausschüsse aus. Er beruht also auf notariellen Kaufverträgen und zeigt, was tatsächlich gezahlt wurde. Für den Landkreis Starnberg ergibt sich für das Jahr 2025 folgendes Bild:

• Wohnungen: Gebrauchte Eigentumswohnungen erzielen im Landkreis Starnberg den höchsten mittleren Quadratmeterpreis aller bayerischen Landkreise. Teurer ist nur die Stadt München. 2025 zogen die Preise wieder spürbar an.
• Häuser: Bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften liegt der Landkreis auf Platz 2 in Bayern, nach dem Landkreis München.
• Entwicklung: Das mittlere Preisniveau gebrauchter Häuser liegt 2025 deutlich unter dem Höchststand der Jahre 2021 und 2022.
• Bauplätze: Das Bodenpreisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser ist seit 2022 unverändert; teurer sind in Bayern nur der Landkreis München, Miesbach und die Stadt München.
• Umsatz: 2025 wechselten im Landkreis nach der Hochrechnung des Oberen Gutachterausschusses deutlich mehr Immobilien den Eigentümer als im Vorjahr.

Zum Vergleich ganz Bayern im Jahr 2025, laut Bauministerium:

Den höchsten Wert erreichte jeweils der Landkreis München, bei Wohnungen die Stadt München. In ganz Bayern gab es 2025 142.712 Immobilienverkäufe, 11,8 % mehr als im Vorjahr; das Preisniveau stabilisiert sich laut Ministerium auf örtlich unterschiedlichem Niveau.

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland sind im Landkreis Starnberg zum Stichtag 01.01.2026 im Schnitt um ca. 5,5 % gesunken. In einigen Lagen, etwa an den kleineren Seen, stellte der Gutachterausschuss dagegen Stabilität oder sogar Steigerungen fest.

Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (Daten 2025); Pressemitteilung des Bayerischen Bauministeriums vom 24.06.2026; Landratsamt Starnberg, Pressemitteilung vom 29.07.2026.

Warum der Bodenrichtwert am See oft nicht passt

Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für unbebaute Grundstücke einer Zone. Der Gutachterausschuss des Landkreises Starnberg weist in seinen Erläuterungen selbst auf ihre Grenzen hin:

• Für Seeufergrundstücke gelten die Bodenrichtwerte nur dort, wo ausdrücklich ein eigener Wert ausgewiesen ist.
• Grundstücke mit direktem Seezugang werden im Landkreis nur sehr selten verkauft. Für sie gibt es kaum Vergleichsfälle.
• Die Werte gelten für gewöhnliche Wohnbebauung, nicht für besonders gehobene Bauweise.
• Jedes Grundstück weicht durch Lage, Zuschnitt, Hang oder Baurecht vom Durchschnitt ab. Der Ausschuss empfiehlt in der Regel ein Verkehrswertgutachten.

Am See entscheiden also Details, die keine Statistik kennt: ob der Blick dauerhaft frei bleibt, wie das Ufer beschaffen ist, wie viel Abendsonne ein Grundstück hat. Den Bodenrichtwert für Ihre Straße sehen Sie kostenlos im GeoLIS des Landkreises Starnberg und im BayernAtlas. Einzelne Werte geben wir hier nicht wieder: Die Bodenrichtwertliste ist urheberrechtlich geschützt.

Angebotspreis oder Verkaufspreis?

Viele Preisangaben im Internet beruhen auf Inseraten. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer am Ende zahlen. Gerade am See liegen beide oft weit auseinander: Besonders gefragte Häuser werden häufig gar nicht inseriert, überteuerte Angebote bleiben dagegen lange online und ziehen den Durchschnitt nach oben. Online-Rechner arbeiten mit genau diesen Durchschnitten. Seeblick, Uferlage oder ein gesichertes Wegerecht erfassen sie kaum.

Wir bewerten deshalb auf Basis tatsächlich erzielter Preise in derselben Lage und schauen uns jede Immobilie vor Ort an. Für einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Scheidung ist das die belastbarere Grundlage.

Wer am See kauft

Die Steuerpflichtigen im Landkreis Starnberg hatten laut amtlicher Lohn- und Einkommensteuerstatistik 2021 im Schnitt Einkünfte von 81.592 €, in ganz Bayern waren es 50.731 €. Das sind gut 60 % mehr. Für Verkäufer heißt das: Die Nachfrage ist zahlungskräftig, aber auch sehr gut informiert. Ein Preis muss sich begründen lassen.

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025 (Landkreis Starnberg und Bayern), Gesamtbetrag der Einkünfte je Lohn- und Einkommensteuerpflichtigem 2021, eigene Berechnung.

Wovon der Preis einer Immobilie am See abhängt

Lagen nach Ort

Lage, Ufer und Ortsteil machen den Unterschied. Eigene pauschale Quadratmeterpreise je Ort veröffentlichen wir bewusst nicht: Am See streuen sie zu stark, um für eine einzelne Immobilie etwas auszusagen. Auf den Ortsseiten finden Sie einen Steckbrief mit amtlichen Strukturdaten und den Weg zum Bodenrichtwert:

Häufige Fragen