Klassischer Verkauf und Umzug
Die einfachste Lösung ist der Verkauf zum vollen Marktwert, verbunden mit dem Umzug in eine kleinere Wohnung, oft im selben Ort. Sie erhalten den gesamten Kaufpreis und sind frei von Instandhaltung und Verwaltung. Mit einem späten Übergabetermin im Kaufvertrag bleibt Zeit, die neue Wohnung in Ruhe zu finden und den Umzug zu planen.
Verkauf mit Wohnrecht
Beim Wohnrecht verkaufen Sie das Haus und behalten das Recht, es selbst zu bewohnen, meist lebenslang. Das Wohnrecht wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen (§ 1093 BGB) und bleibt auch bestehen, wenn der Käufer weiterverkauft. Vermieten dürfen Sie die Räume in der Regel nicht.
Der Kaufpreis sinkt um den Wert des Wohnrechts. Er richtet sich nach dem ersparten Mietwert und der statistischen Lebenserwartung. Je jünger der Verkäufer, desto größer der Abschlag. Der Käufer kauft also günstiger, kann das Haus aber erst später selbst nutzen.
Regeln Sie im Vertrag, wer Instandhaltung, Nebenkosten und Grundsteuer trägt und was gilt, wenn Sie später in ein Pflegeheim ziehen. Das Wohnrecht erlischt dann nicht automatisch, ein Anspruch auf Geld entsteht aber nur, wenn er vereinbart ist.
Verkauf unter Vorbehalt des Nießbrauchs
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Der Nießbraucher darf das Haus selbst nutzen oder vermieten und die Mieten behalten (§ 1030 BGB). Im Gegenzug trägt er in der Regel die laufenden Kosten und die gewöhnliche Instandhaltung. Weil der Käufer über Jahre weder nutzen noch vermieten kann, fällt der Abschlag auf den Kaufpreis meist höher aus als beim Wohnrecht.
Der Nießbrauch eignet sich, wenn Sie flexibel bleiben möchten, etwa um später in eine Seniorenwohnung zu ziehen und das Haus dann zu vermieten.
Verkauf gegen Leibrente
Bei der Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise als monatliche Rente, die lebenslang läuft. Meist wird sie mit einem Wohnrecht kombiniert, oft auch mit einer Einmalzahlung zu Beginn. Abgesichert wird die Rente durch eine Reallast im Grundbuch, damit Sie auch bei Zahlungsproblemen des Käufers geschützt sind. Eine Wertsicherungsklausel sorgt dafür, dass die Rente mit der Inflation steigt.
Steuerlich ist bei einer privaten Leibrente nur der sogenannte Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig, dessen Höhe vom Alter bei Rentenbeginn abhängt. Prüfen Sie die Bonität des Käufers sorgfältig, denn die Vereinbarung läuft möglicherweise über Jahrzehnte.
Teilverkauf und Immobilienverzehrkredit
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil an einen Anbieter, behalten ein Nutzungsrecht und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Hinzu kommen häufig Gebühren beim späteren Gesamtverkauf. Lesen Sie Laufzeit, Entgelt, Instandhaltungspflichten und Ausstiegsregeln genau, bevor Sie unterschreiben.
Beim Immobilienverzehrkredit, auch Umkehrhypothek genannt, bleiben Sie Eigentümer und erhalten von einer Bank Geld, das erst aus dem späteren Verkauf zurückgezahlt wird. Die Zinsen summieren sich über die Laufzeit. Beide Modelle sind oft teurer als ein Verkauf mit Wohnrecht.
Welche Lösung passt zu Ihnen?
Entscheidend sind Ihre Ziele: Wie viel Geld brauchen Sie sofort, wie viel monatlich? Wie lange möchten Sie im Haus bleiben? Sollen Kinder oder andere Erben bedacht werden? Beziehen Sie die Familie früh ein, damit die Lösung später von allen getragen wird.
Grundlage für jede Variante ist der Marktwert. Erst wenn er feststeht, lassen sich Wohnrecht, Nießbrauch oder Rente sinnvoll berechnen. Wir bewerten Ihr Haus am Starnberger See kostenlos und vermitteln Käufer, die auch ein Wohnrecht oder eine Leibrente akzeptieren. Den Vertrag entwirft der Notar. Für steuerliche und erbrechtliche Fragen ziehen Sie bitte Ihren Steuerberater hinzu, dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.