Wem gehört das Haus?
Maßgeblich ist das Grundbuch, nicht die Frage, wer die Raten gezahlt hat. Stehen beide Partner im Grundbuch, gehört ihnen das Haus meist je zur Hälfte, und verkauft werden kann es nur gemeinsam. Steht nur einer im Grundbuch, kann er grundsätzlich allein verkaufen. Eine wichtige Einschränkung: Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Ehepartner die Zustimmung des anderen, wenn das Haus nahezu sein gesamtes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB).
Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen fließt der Wert der Immobilie in den Zugewinnausgleich ein. Stichtag für die Berechnung ist die Zustellung des Scheidungsantrags. Schon deshalb brauchen beide Seiten einen belastbaren Wert.
Die drei Möglichkeiten
Erstens: Ein Partner übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Das funktioniert nur, wenn er die Auszahlung und die laufende Finanzierung allein tragen kann. Die Bank muss zustimmen, den ausscheidenden Partner aus dem Darlehen zu entlassen. Ohne diese Entlassung haftet er weiter für einen Kredit, obwohl ihm das Haus nicht mehr gehört.
Zweitens: Das Paar verkauft gemeinsam und teilt den Erlös nach Ablösung der Darlehen. Das ist oft die klarste Lösung, weil danach keine finanziellen Verbindungen bleiben.
Drittens: Das Haus bleibt im gemeinsamen Eigentum, etwa bis die Kinder aus dem Haus sind, und wird vermietet oder von einem Partner bewohnt. Das setzt voraus, dass beide auch nach der Scheidung verlässlich zusammenarbeiten. Die Regelungen dazu sollten schriftlich, idealerweise notariell, festgehalten werden.
Der Ablauf eines Verkaufs bei Scheidung
Am Anfang steht eine gemeinsame Bewertung, die beide Partner akzeptieren. Danach werden Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragt, denn sie entscheiden darüber, was vom Erlös übrig bleibt. Es folgen Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und schließlich der Notartermin, bei dem beide Eigentümer unterschreiben müssen. Im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung wird festgelegt, wie der Erlös verteilt wird.
Ein Makler kann in dieser Phase als neutrale Stelle zwischen beiden Partnern vermitteln: Er informiert beide gleichzeitig, koordiniert Besichtigungen und nimmt Spannung aus der Kommunikation.
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Unter Druck verkaufen: Wer schnell Klarheit will, akzeptiert oft das erstbeste Angebot. Planen Sie lieber einige Monate ein und starten Sie mit einem realistischen Preis.
Zwei getrennte Gutachten ohne Abstimmung: Zwei Werte, die weit auseinanderliegen, führen fast zwangsläufig zum Streit. Besser ist ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger oder Makler.
Die Teilungsversteigerung als Druckmittel: Jeder Miteigentümer kann sie beantragen. Am Ende entscheidet das Höchstgebot im Termin, und beide Seiten verlieren die Kontrolle über Preis und Zeitpunkt.
Steuern übersehen: Wurde das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Wer ausgezogen ist und das Haus dem früheren Partner überlässt, nutzt es steuerlich in der Regel nicht mehr selbst. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie einen Verkaufszeitpunkt festlegen. Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen der Scheidung sind dagegen von der Grunderwerbsteuer befreit.
Kredite nicht regeln: Ohne Haftentlassung durch die Bank bleibt der ausziehende Partner Schuldner. Das sollte vor jeder Übertragung geklärt sein.
Diskretion im Trennungsfall
Gerade in kleinen Orten rund um den See möchten viele Paare nicht, dass ein Inserat die Trennung öffentlich macht. Ein Off-Market-Verkauf an vorgemerkte, geprüfte Käufer ist dann eine Möglichkeit, das Haus ohne öffentliche Anzeige zu verkaufen.
Neutrale Begleitung durch SEENWERT
Wir erstellen eine kostenlose Bewertung, die beide Partner erhalten, und begleiten den Verkauf auf Wunsch diskret bis zum Notartermin. Fragen zu Unterhalt, Zugewinn und Steuern klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt oder Steuerberater. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.