Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Zuerst geht es um die Frage, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen möchten. Ist der Nachlass überschuldet, etwa weil auf dem Haus hohe Darlehen lasten, kann das Erbe ausgeschlagen werden. Die Frist dafür beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB). Lassen Sie diese Frist nicht ungenutzt verstreichen, wenn die Vermögenslage unklar ist.
Um als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden, brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fallen dafür keine Grundbuchgebühren an. Ohne Eintragung im Grundbuch ist ein Verkauf in der Praxis kaum möglich.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim
Der Erbfall muss dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten angezeigt werden, sofern das nicht bereits durch Notar oder Nachlassgericht geschieht. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner gilt ein persönlicher Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder von 400.000 Euro, für Enkel von 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 Euro.
Am Starnberger See übersteigt der Wert einer Immobilie diese Freibeträge schnell. Eine wichtige Ausnahme ist das Familienheim: Ehepartner können das selbst bewohnte Haus steuerfrei erben, Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Voraussetzung ist, dass der Erbe die Immobilie unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre lang bewohnt. Wer früher verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend, außer es gibt zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit.
Das Finanzamt ermittelt den Wert nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, etwa wegen Sanierungsstau oder Belastungen im Grundbuch, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen. Für Ihre konkrete Situation sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen.
Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft
Erben Geschwister gemeinsam, gehört ihnen die Immobilie als Erbengemeinschaft. Verkaufen kann die Gemeinschaft nur gemeinsam, jeder Miterbe muss zustimmen. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Bei einer Versteigerung entscheidet allein das Höchstgebot, und das Verfahren belastet die Familie zusätzlich. Ein freihändiger Verkauf zu einem gemeinsam akzeptierten Preis ist für alle Beteiligten meist die bessere Lösung.
Eine unabhängige Bewertung hilft dabei, weil sie die Verhandlung auf eine sachliche Grundlage stellt. Möchte ein Miterbe die Immobilie behalten, kann er die anderen auf Basis dieses Werts auszahlen.
Option 1: Verkaufen
Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, besonders in Erbengemeinschaften oder wenn niemand vor Ort wohnt. Steuerlich wichtig: Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst bewohnt, ist ein Gewinn in der Regel einkommensteuerfrei. Bei kürzeren Zeiträumen lohnt eine Prüfung vorab (siehe unseren Ratgeber zur Spekulationsfrist).
Viele Erbhäuser am See sind über Jahrzehnte gewachsen. Für den Verkaufspreis zählen dann Lage, Grundstück und Baurecht oft mehr als der Zustand des Gebäudes. Es lohnt sich zu klären, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, bevor Sie einen Preis festlegen.
Option 2: Selbst nutzen oder behalten
Wer selbst einzieht, kann von der Familienheim-Befreiung profitieren und erhält ein Zuhause in einer der gefragtesten Lagen Bayerns. Kalkulieren Sie dabei ehrlich: Ältere Häuser bringen häufig Sanierungsbedarf bei Heizung, Dach und Dämmung mit. Das Gebäudeenergiegesetz kann bei einem Eigentümerwechsel zusätzliche Pflichten auslösen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke.
Option 3: Vermieten
Vermieten erhält das Vermögen und bringt laufende Einnahmen. Dafür übernehmen Sie Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko von Leerstand oder Mietausfällen. In einer Erbengemeinschaft muss zudem geregelt sein, wer sich kümmert und wie Einnahmen und Kosten verteilt werden. Für vermietete Wohnimmobilien sieht das Erbschaftsteuerrecht unter bestimmten Voraussetzungen einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent vor.
So treffen Sie eine gute Entscheidung
Lassen Sie sich Zeit für die Entscheidung, aber behalten Sie die Fristen im Blick: Ausschlagung, Anzeige beim Finanzamt, gegebenenfalls die Erbschaftsteuererklärung. Ein realistischer Marktwert ist die Grundlage für fast jede weitere Frage, von der Steuer bis zur Auszahlung von Miterben.
Wir bewerten geerbte Immobilien am Starnberger See und im Fünfseenland kostenlos und diskret, auf Wunsch gemeinsam mit allen Miterben. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.