Die Zehn-Jahres-Frist
Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie sind einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe oder die Eintragung im Grundbuch. Wer am 1. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 2. März 2026 steuerfrei verkaufen.
Liegt der Verkauf innerhalb der Frist, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Die Ausnahme: Eigennutzung
Auch vor Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben, und zwar entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor. Für die zweite Variante genügen nach Auffassung der Finanzverwaltung ein zusammenhängender Zeitraum, der in das erste Jahr hineinreicht, sowie das volle mittlere Jahr. Drei volle Jahre sind also nicht nötig.
Zur Eigennutzung zählt auch die Überlassung an Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten. Ein häusliches Arbeitszimmer schadet nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht. Wurde dagegen auch nur zeitweise vermietet, entfällt die Ausnahme für diesen Zeitraum.
Zweitwohnung und Ferienhaus am See
Viele Eigentümer nutzen ihre Wohnung am Starnberger See als Zweit- oder Wochenendwohnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann auch eine solche Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein, sofern sie Ihnen jederzeit zur Verfügung steht und nicht zwischendurch vermietet wird. Wer die Wohnung zeitweise an Feriengäste vergibt, verliert diesen Vorteil.
Erbschaft und Schenkung
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie läuft die Frist nicht neu. Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers oder Schenkers. Hat Ihre Mutter das Haus 2010 gekauft und Sie erben es 2025, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es dagegen 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030.
Bewohnt der Erbe die Immobilie selbst, kann die Ausnahme für Eigennutzung greifen. Ob die Eigennutzung des Verstorbenen angerechnet wird, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Vom Verkaufspreis werden die ursprünglichen Anschaffungskosten einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten abgezogen, außerdem nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau sowie die Kosten des Verkaufs. Bei vermieteten Immobilien erhöhen die bereits steuerlich geltend gemachten Abschreibungen den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindern.
Fallstricke, die Sie kennen sollten
Unbebaute Grundstücke: Die Ausnahme für Eigennutzung gilt nur für Gebäude und den zugehörigen Grund. Wird ein Teil des Gartens als eigener Bauplatz abgetrennt und verkauft, kann dieser Teil innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig sein.
Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden. Dann fällt auch nach Ablauf der zehn Jahre Steuer an, zusätzlich Gewerbesteuer.
Trennung und Auszug: Wer auszieht und die Immobilie dem früheren Partner überlässt, nutzt sie steuerlich in der Regel nicht mehr selbst.
Zeitpunkt des Notartermins: Schon wenige Tage können entscheiden, ob ein Gewinn steuerpflichtig ist. Planen Sie den Beurkundungstermin rechtzeitig, wenn die Frist knapp endet.
Verkauf mit Blick auf die Steuer planen
Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, wann Ihre Frist abläuft, und richten Vermarktung und Notartermin danach aus. Grundlage ist eine kostenlose Bewertung, damit Sie wissen, welcher Gewinn überhaupt im Raum steht. Die steuerliche Beurteilung Ihres Einzelfalls übernimmt Ihr Steuerberater. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung.