Wo endet das Grundstück? Uferlinie und Staatsgrund
Der Starnberger See gehört dem Freistaat Bayern und wird von der Bayerischen Schlösserverwaltung verwaltet. Ein Privatgrundstück endet deshalb in der Regel an der Uferlinie, die Wasserfläche und oft auch ein Uferstreifen sind Staatsgrund. Prüfen Sie anhand von Flurkarte und Grundbuch genau, wo die Grenze verläuft und ob Teile des Gartens, eine Liegewiese oder eine Ufermauer tatsächlich zum Kaufgegenstand gehören.
Die Bayerische Verfassung garantiert jedermann den Zugang zu Seen. Wo ein öffentlicher Uferweg verläuft oder geplant ist, kann das die Privatsphäre einschränken. Fragen Sie bei der Gemeinde nach.
Steg, Bootshaus und Bojenplatz
Ein Steg oder Bootshaus steigert den Reiz eines Seegrundstücks erheblich, ist aber kein selbstverständlicher Bestandteil des Grundstücks. Weil diese Anlagen meist über oder auf Staatsgrund stehen, braucht es eine Erlaubnis bzw. einen Nutzungsvertrag mit der Seenverwaltung, für die regelmäßig ein Entgelt anfällt, und eine wasserrechtliche Genehmigung.
Lassen Sie sich vor dem Kauf alle Verträge und Genehmigungen vorlegen. Klären Sie, ob sie auf einen neuen Eigentümer übergehen, wie lange sie laufen und welche Pflichten zur Instandhaltung bestehen. Ein ungenehmigter oder nicht übertragbarer Steg ist ein Risiko, das in den Kaufpreis gehört. Für Motorboote gelten auf bayerischen Seen strenge Beschränkungen, eine Erlaubnis ist nicht an das Grundstück gebunden.
Baurecht: Was darf ich bauen?
Viele Seegrundstücke sind mit älteren Häusern bebaut, die Käufer erweitern oder ersetzen möchten. Ob das möglich ist, hängt vom Bebauungsplan ab oder, wo keiner existiert, von der umgebenden Bebauung. Ufernahe Flächen liegen teils im Außenbereich oder in Landschaftsschutzgebieten, wo Neubauten stark eingeschränkt sind. Ein Bestandshaus genießt dann Bestandsschutz, ein Abriss mit größerem Neubau ist aber nicht ohne Weiteres zulässig.
Stellen Sie bei Bauabsichten vor dem Kauf eine Bauvoranfrage oder lassen Sie das Baurecht von einem Architekten prüfen. Fragen Sie auch nach Denkmalschutz: Viele Villen am See sind Baudenkmäler, was Umbauten genehmigungspflichtig macht, aber auch steuerliche Vorteile bringen kann.
Den Seeblick absichern
Ein Recht auf freie Aussicht gibt es im deutschen Recht grundsätzlich nicht. Darf der Nachbar zwischen Ihrem Haus und dem See bauen oder Bäume wachsen lassen, kann der Blick verschwinden und mit ihm ein Teil des Werts. Prüfen Sie deshalb das Baurecht auf den Nachbargrundstücken, besonders bei Hanglagen mit Seeblick.
Dauerhaft sichern lässt sich der Blick nur über eine Dienstbarkeit im Grundbuch des Nachbarn, die etwa eine Bebauung oder Bepflanzung über eine bestimmte Höhe ausschließt. Besteht eine solche Dienstbarkeit bereits, sollte sie im Exposé und im Grundbuch erkennbar sein.
Weitere Punkte im Grundbuch und im Vertrag
Achten Sie auf Wegerechte, Leitungsrechte und Dienstbarkeiten zugunsten von Nachbarn, etwa ein Geh- und Fahrtrecht zum See für ein Hinterliegergrundstück. Da Bayern kein Baulastenverzeichnis führt, stehen solche Rechte in Abteilung II des Grundbuchs.
Bei Grundstücken an Seen kann in Bayern ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht bestehen. Der Notar holt dazu die nötige Erklärung ein, was den Vollzug des Kaufvertrags etwas verzögern kann. Prüfen Sie außerdem, ob das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt, wie hoch das Grundwasser steht und ob Keller und Bootshaus gegen Hochwasser geschützt sind.
Kosten beim Kauf
Zum Kaufpreis kommen in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Planen Sie bei älteren Häusern zusätzlich Mittel für Sanierung und die Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz ein.
Seegrundstücke finden, bevor sie inseriert werden
Seegrundstücke am Starnberger See kommen selten auf den Markt, und viele werden ohne öffentliches Inserat verkauft. Mit einem Suchauftrag bei SEENWERT sind Sie vorgemerkt und erfahren frühzeitig von passenden Angeboten. Wir helfen außerdem, Unterlagen zu Steg, Baurecht und Grundbuch vor dem Kauf zu prüfen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.