Grundbuch und Grundstück
Aktueller Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentümer, Rechte Dritter wie Wegerechte oder Wohnrechte (Abteilung II) und eingetragene Grundschulden (Abteilung III). Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, Ihr Notar kann ihn ebenfalls abrufen.
Flurkarte bzw. Lageplan: erhältlich beim zuständigen Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Sie zeigt Grenzen, Zuschnitt und die Lage der Gebäude auf dem Grundstück.
Hinweis für Bayern: Ein Baulastenverzeichnis gibt es hier nicht. Rechte und Pflichten gegenüber Nachbarn sind deshalb als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, was den Grundbuchauszug umso wichtiger macht.
Bescheinigung über Erschließungsbeiträge: Sie zeigt, ob Beiträge für Straße und Kanal bezahlt sind. Die Gemeinde stellt sie auf Anfrage aus.
Gebäude und Bau
Baugenehmigung und genehmigte Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) sowie die Baubeschreibung. Fehlen sie, kann der Eigentümer Einsicht in die Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde nehmen, je nach Gemeinde beim Landratsamt oder bei der Stadt.
Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls Berechnung des umbauten Raums. Stimmen die Flächen im Exposé nicht mit der Berechnung überein, ist Streit mit dem Käufer vorprogrammiert. Bei Unsicherheit lohnt ein neues Aufmaß.
Nachweise über Anbauten, Umbauten und Modernisierungen, etwa Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung oder Bad. Sie belegen den Zustand und stützen den Preis.
Energieausweis: Er ist beim Verkauf Pflicht und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Kennwerte daraus gehören bereits in die Immobilienanzeige. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler.
Bei Baudenkmälern: Auszug aus der Denkmalliste und Unterlagen zu genehmigten Maßnahmen.
Unterlagen zur Heizung, zum Beispiel das Protokoll des Schornsteinfegers und das Baujahr des Kessels. Käufer fragen danach, weil das Gebäudeenergiegesetz beim Eigentümerwechsel Pflichten auslösen kann.
Laufende Kosten und Verträge
Grundsteuerbescheid und Bescheide über weitere Abgaben, Nachweis der Gebäudeversicherung, Verträge zu Wartung, Photovoltaik oder Wärmepumpe sowie gegebenenfalls Unterlagen zu einem Erbbaurecht.
Bei Seegrundstücken: Nutzungsvertrag mit der Seenverwaltung und wasserrechtliche Genehmigung für Steg, Bootshaus oder Bojenplatz.
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die Beschluss-Sammlung, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung sowie Angaben zu Hausgeld und Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung.
Prüfen Sie außerdem, ob der Verkauf laut Teilungserklärung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Zustimmung braucht der Notar in beglaubigter Form.
Zusätzlich bei vermieteten Immobilien
Mietverträge mit allen Nachträgen, Nachweise über Mieterhöhungen, die letzten Nebenkostenabrechnungen, eine Aufstellung der Kautionen und eine Mieterliste. Käufer und Banken bewerten vermietete Objekte nach den tatsächlichen Mieteinnahmen.
Persönliche und besondere Unterlagen
Personalausweis und Steuer-Identifikationsnummer aller Verkäufer für den Notar. Bei laufender Finanzierung: Darlehensvertrag und Kontaktdaten der Bank, damit die Löschung der Grundschuld vorbereitet werden kann. Im Erbfall: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei Scheidung oder Betreuung: gegebenenfalls Vollmachten oder Genehmigungen des Gerichts.
Wann welche Unterlagen gebraucht werden
Für die Bewertung genügen zunächst Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und eine Übersicht der Modernisierungen. Für Exposé und Anzeigen kommt der Energieausweis hinzu, denn seine Kennwerte müssen schon im Inserat stehen.
Ernsthafte Kaufinteressenten reichen die Unterlagen meist an ihre Bank weiter, die vor einer Finanzierungszusage Grundbuch, Pläne, Flächen und bei Wohnungen die WEG-Unterlagen prüft. Je früher alles vollständig vorliegt, desto schneller kommt die Zusage und desto eher kann der Notar den Kaufvertrag entwerfen. Legen Sie die Dokumente am besten digital in einem Ordner ab, den Sie gezielt freigeben können.
Wir besorgen fehlende Unterlagen
Fehlt etwas, ist das kein Grund, den Verkauf zu verschieben. Mit Ihrer Vollmacht fordern wir Unterlagen bei Grundbuchamt, Bauamt und Hausverwaltung an und prüfen sie auf Lücken, bevor ein Käufer danach fragt. Am Anfang steht eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie, danach erstellen wir Ihre persönliche Liste.